眾所周知“買賣不破租賃”是房屋租賃的規矩，那么租賃已抵押的房屋，是不是也適用這一規定呢，“買賣不破租賃”vs“抵押權”誰將勝出，下面筆者將從法律的角度進行分析。
案例：
王某租賃李某的房屋用于經營，租賃期間李某因無力償還出租房屋的貸款，被銀行起訴至法院，法院判決后銀行申請法院拍賣出租房屋，王某接到了法院的拍賣通知與房屋騰空通知，不知所措。
相關法律規定：
1、《物權法》第一百九十條 【抵押權和租賃權關系】
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
2、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
?。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
?。ǘ┓课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾?。
3、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條
抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
律師評析：
依據上述法律規定，案例中李某是設立抵押權后出租抵押房屋的，王某與李某的租賃關系不得對抗已登記的抵押權，即使該租賃合同是合法有效，承租權是合法存在的，都不能產生阻卻人民法院對抵押物予以執行的法律效果，也不能在抵押權實現后，對受讓人產生約束力，抵押房屋受讓人有權請求交付房屋，故法院要求王某騰空房屋符合法律規定。
因此，租賃已抵押的房屋，租賃權不能對抗抵押權，“買賣不破租賃”vs“抵押權”，是“抵押權”完勝，即租賃已抵押的房屋是存在風險的，抵押權人可能會行使抵押權，抵押權實現后，房屋受讓人有權要求交付房屋，這將直接導致租賃合同無法履行。
律師提醒：
承租人在租賃房屋時，對標的房屋是否存在抵押，應當進行嚴格審查，如存在抵押，承租人應當將抵押權人行使抵押權這一風險考慮在內。如出租人有意隱瞞標的房屋抵押情況，并造成承租人損失的，承租人可以要求出租人承擔賠償責任。
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